住房市场：谱写美好居住新篇章

      最近，赵括心情不错，“刚买了婚房，精装修、智能家居、明厨明卫”。相比赵括，赵括的爷爷更难掩兴奋之情，“当年，我是在结婚很多年之后，才分到一间十几平方米的房子，没有厨房、卫生间，条件很简陋，但也没得挑。赵括这一代人太幸运了。”其实，爷孙两代人住房条件的变化，也是无数中国家庭居住条件不断改善的缩影。

　　新中国成立70年特别是改革开放以来，我国房地产市场从无到有、从小到大，为解决群众住房问题闯出了新路子。进入新时代，平稳健康发展的房地产市场，为人民群众改善居住条件，推动住有所居目标的实现，谱写了新篇章。

　　住房市场制度确立

　　新中国成立初期，上海、北京、武汉等一些大城市人口增加速度比住房增加速度快一倍以上，住房条件十分简陋。据1952 年调查，武汉有36.58万人居住在棚屋中，约占全市人口的38%，有的区域人均使用面积仅1.08平方米。在上海，1956年还有100余万人住棚屋。上世纪70年代，大量知识青年回城，城镇人口在短时期内快速增长，住房短缺不仅是突出的民生问题，也成为严重的社会问题。

　　“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。”1978年9月，邓小平同志如是谈道。按照邓小平同志的指示，1979年，国家城建总局选择西安等5个城市试点，以土建成本价出售住房；1980年，中共中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，准许私人建房、买房和拥有自己的住房；1982年，国家建委、国家城建总局选择郑州、常州、四平、沙市4个城市，开展新建住房补贴出售试点，由政府、 单位、个人各负担房价的三分之一。

　　1994年，国务院作出《关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。1998年，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求逐步停止住房实物分配，实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。

　　随着一系列政策的出台，房地产市场逐渐成为满足群众日益增长的美好居住需要的主要渠道。在这一历史进程中，土地商品化是实现住房市场化的关键。从城市土地有偿使用制度建立、城市土地流转制度建立、土地储备制度建立，再到实施土地招拍挂制度，关于土地使用权的一系列改革，为房地产市场的发展壮大提供了条件。

　　住房供给大幅提升

　　1987年12月1日下午，深圳会堂人头攒动，议论纷纷。政府官员、企业家、经济学家等聚集在一起，共同期待着即将发生的历史事件。经过十几分钟的竞逐，拍卖官挥下枣红色的拍卖槌，新中国第一次国有土地使用权拍卖，就被定格在了那一刻。

　　在深圳会堂拍下东晓花园项目地皮的深圳经济特区房地产公司，便是中国的第一家房地产公司。1980年年初，该公司成立后不久，万科、绿地、碧桂园、万达、保利等一批知名房企也相继成立。

　　在城镇化的推动下，购房需求持续释放，房企数量迅速增加。国家统计局数据显示，2000年我国房地产开发企业数量为27303家，2004年激增到59242家，增长约116.98%。之后，我国房地产开发企业数量一直保持较高的增长速度，2017年我国房地产开发企业达到95897家，相比2000年增加了68594家，增长率为251.23%。

　　大量房企的相继成立，直接带动了社会就业。2000年房地产开发企业平均从业人数为971942人，2004年便增加到1585428人，同比增加了约61.3万人的就业量。之后，房地产开发企业平均从业人数也保持了较高的增长速度，2017年，房地产开发企业平均从业人数为2830960人，相比2000年增加了约186万人的就业量。

　　同时，房企的投资规模也不断扩大。2000年房地产开发企业本年完成投资额为4984.10亿元，2004年便增加到了13158.25亿元，增长164%。此后，房地产开发企业年度完成投资额不断增加，2018年房地产开发企业年度完成投资额达到120263.51亿元，相比2000年增加了约11.5万亿元。

　　在市场化探索中，房地产企业的发展并非一帆风顺。1997年的亚洲金融危机、2008年的全球金融海啸……都给房地产企业带来巨大考验。但我们欣喜地看到，大浪淘沙之后，房地产企业的风险意识更加强烈、治理能力愈加成熟、管理体系更趋现代化。

　　相关数据显示，2018年，我国共计156家房企销售额超过100亿元人民币。其中，碧桂园全年销售额突破7000亿元，万科全年销售额突破6000亿元，恒大全年销售额达到5824亿元。此外，不少房企在稳固“基本盘”的前提下，开始多元化探索，养老产业、现代农业、新能源汽车等领域成为房企的投资热点。

　　房地产企业的稳步发展极大缓解了我国住房短缺的局面，改善了人民群众的居住条件。2018年，我国的商品房销售面积为171654.36万平方米，相比新中国成立初期每年新建住房1100多万平方米，增加了近17亿平方米。2018年，全国城镇人均住房建筑面积39平方米，相比1949年的8.3平方米增加了30.7平方米。

　　“租购并举”逐步落地

　　住房租赁是城镇住房供应体系的重要组成部分。发展住房租赁市场，对促进经济发展、民生改善特别是解决新市民住房问题，具有十分重要的意义。

　　2015年，住房和城乡建设部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出，积极推进租赁服务平台建设，大力培育发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。此后，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》、《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等一系列文件陆续出台，住房租赁市场加快发展。

　　租赁住房建设加快推进。越来越多的城市将新建租赁住房纳入住房发展规划，尤其是人口流入量大、住房价格较高的特大城市和大城市，积极盘活存量土地，加快租赁住房建设，完善生活配套，大力支持产业发展，有效促进了职住平衡。

　　住房租赁市场全面发展。住房租赁试点稳步推进，专业化、机构化住房租赁企业发展迅速，住房租赁信息服务与监管平台不断完善，越来越多的群众享受到便捷高效的租赁服务。

　　政策支持力度不断加大。住房和城乡建设部会同有关部门制定金融、财政、土地等配套政策；《住房租赁条例》立法工作加快推进；租赁双方特别是承租人的合法权益，得到了有效保障。

　　党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。展望未来，在习近平新时代中国特色社会主义思想指引下，具有中国特色的住房发展道路，必将越走越宽广。

摘自　《中国建设报》　2019.09.20　王建业