2022年的龙湖，值得多看几眼。先是在3月底如期交出惊艳的年度财报，接着又继续在土地市场上攻城略地——谁都知道，这两件事在往年稀松平常，放在当下对民营房企则意味深长。龙湖，简直稳健得“不像民企”。
能持续以稳健做底色，龙湖究竟怎么做到的？
一、财务自律 报表能经得起放大镜看
先看龙湖交出的2021年成绩单：
2021全年，龙湖集团合同销售额同比增长7.2%至2900.9亿元，营业收入同比增长21%至2234亿元，核心净利润同比增长20%至224亿元。
接着往下看。过去一年，龙湖的净负债率为46.7%，手握现金885.3亿元；综合借贷总额为1920.7亿元，平均融资成本4.14%；即使剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比仍能达到3.88倍。
▲示意图
明面上的公开数据，展现了龙湖一如既往的稳。
但是，无论是净负债率、资产负债率或者现金短债比，反映的都是公司财报内的负债科目。近年来不少房企采用合作开发、明股实债等形式，在表外或者表内隐性地产生了大量负债，风险暗藏。
我们不妨结合2021年度财报，抛开“三道红线”，去窥探一下龙湖真实的财务安全程度。
首先看少数股东权益与损益。由于房企的明股实债往往藏在“少数股东”里面，那么如果少数股东的权益与损益之间偏离过大，可以推测该房企存在比较大的隐性负债。
我们统计了龙湖近3年来的数据，发现基本保持稳定，少数股东权益占比大约43%，少数股东损益占比大约28%，两者相差距离不大，在主流房企中属于健康。
反观某些暴雷房企，少数股东权益与损益明显偏离，甚至有少数股东完全不参与利润分配还得“贴钱”的情况出现。这就属于典型的暗中埋藏大量负债。
其次看长期股权投资。这个科目大致可以反映房企的对外投资规模，隐含了房企的表外负债规模。龙湖2021年度的长期股权投资267.47亿元，而总资产规模是8756.51亿元，那么长期股权投资对总资产占比大约是3.05%。
这个比率在主流房企中算是非常低的。结合之前的财报，有几家展期或违约房企的这个指标超过8%，某典型暴雷房企的该指标甚至接近12%——把杠杆加到这份上，出事恐怕只是时间问题吧。
第三看拿地强度。按理说，拿地强度与财务安全并不直接挂钩，但浅显的道理是，如果一家房企在2021年仍然具备较强的拿地能力，就可以侧面印证两点：真有钱、想发展。
2021年龙湖合同销售金额2900亿元，拿地金额1241亿元（克而瑞数据），拿地强度约40%，在主流房企中属于排名前列的“积极分子”。拿地强度比龙湖还高的房企，有去年狂飙突进的绿城，有逆境增长的滨江，有央企巨头华润。而拿地强度排名靠后的房企，则基本被暴雷房企包揽。
由此可见，拿地强度的高低，也能与房企的财务安全挂钩。毕竟，要兼具扩张的意愿和扩张的实力，才能实现高强度的土地获取啊！
穿透财报的表面数据可以发现，龙湖交出的是真正体质健康的报表。与不少民营房企过度加杠杆不同，龙湖平衡地处理了财务安全与企业发展的关系。
正所谓“自律者自由”，当别人追求规模时，龙湖克制欲望、坚守常识，换来了如今暴风雨中的平稳渡过。
二、坚持长跑 用长期主义构筑护城河
如果说，财务是否自律，决定了房企短期内的抗击打能力，那么，经营战略的方向，则决定了房企能否适应长跑的淘汰赛。龙湖能置身于暴风雨之外，关键在于长期坚持做正确的事：多赛道长跑。
“多元化”早就不是个新鲜的词了，擅长综合开发运营的房企也并不少。可将触角伸到地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修六大航道，且对医养、产城等创新领域跃跃欲试的，好像只有龙湖。
得益于前期研判、投资节奏、营销等运营全链条的打通落地，2021年龙湖的住宅开发持续获取合理的利润空间，实现同比增长7%的好成绩；全年拿地122幅，为后续增长补充有效动能。
▲常州龙湖香醍漫步实景图
经过20年的经验积累与团队历练，商业成了龙湖的稳压器。以代表作天街举例，重仓重庆、成都后，天街版图向北京、上海、杭州、西安、南京、苏州、合肥等核心城市挺进，以专业化、品牌化的运营，为城市提供“转念即达的欢乐入口”。去年全年，龙湖已开业商场的同店销售额和客流比均实现超20%的增幅，商业租金收入同比增长40%。当实体经济受疫情等不确定因素冲击时，龙湖积极应变，开启轻重并举模式，重资产天街和轻资产项目双管齐下，为商业地产的稳步复苏保驾护航。
▲龙湖南京河西天街实景图
从起步到成熟，龙湖花了5年多时间为冠寓梳理出完备的租赁住房体系。运作模式上，分为重资产、中资产和轻资产三个模式，实现“轻装作战”；产品系列上，针对不同客群细分市场，推出松果、豆豆和核桃三大产品线，为租住人群提供定制化服务。目前，龙湖冠寓已布局30余城、累计开业房间数量10.6万间，去年起开始盈利，规模行业领先。
▲龙湖冠寓实景图
行业洗牌与竞争持续，龙湖是少有的从原有赛道破局的选手。今年1月，龙湖旗下的物业板块龙湖智创生活在香港联交所主板独立上市。从龙湖智慧服务升级而来的龙湖智创生活，将坚定“一个龙湖”的战略，更好践行龙湖“空间即服务”的核心Slogan。
▲龙湖智创生活
当多数房企在追求大规模、高周转的时候，一直喊着“坚持战略导向、坚持长期原则”的龙湖，扎扎实实深耕地产、商业、长租公寓等领域。
多面开花的底气在哪？龙湖CEO陈序平已经给出了答案：“过去每年，龙湖用销售回款的10%投入到持有物业包括其他航道。”以脚踏实地为基底，龙湖在多赛道里走过的每一步都算数。
三、拥抱变化 助力双百亿的跃级发展
当客户体验被推到高位，地产行业不再是传统的“盖房子”，而是更多地向运营和服务转型。内功深厚、审时度势的龙湖，“以变应万变”，精准地与时代同频。
回顾龙湖近年来的征程，“变”的本质是围绕夯实基本盘、开拓新赛道进行的。时刻保持头脑清醒，及时根据实际调整战略；时刻有居安思危意识，持续强调盘面安全。正如吴亚军女士说的，龙湖的底气是“晴天补屋顶”。
你看，在经济增长放缓、疫情反复、行业遭受巨大考验的2021年，多赛道与双引擎成功为龙湖构筑起安全壁垒：
由商业运营、租赁住房组成的投资性物业收入达到104亿元；由物业管理组成全口径收入达到104亿元。这是继2019年实现服务引擎百亿元年以来，龙湖首次实现投资性物业收入和物业管理收入的“双百亿”跃级发展。
复盘龙湖的履历，我们认为，传统的地产开发赛道增速明显放缓，未来房企多元化业务的营收业绩贡献仍有提升空间。
站在2022年的当下，大家都会承认：“开发”+“运营”+“服务”并举的全生命周期，是房地产行业发展新趋势，传统的房开模式逐渐掉队已成必然。然而在面临传统模式诱惑时，又有多少房企能够坚持十年、二十年呢？
“在任何时刻都保持笃定，坚持战略导向、坚持长期原则、坚持朴素的生意逻辑与底线思维。”在龙湖年报里的这句话，或许就能够解释开头的疑问，财务上的底线思维和战略上的朴素逻辑，加上知行合一的定力，就是龙湖成功的奥秘。
活下来的房企，会过得更好，这是对自律者最好的奖赏。
龙湖在南京
龙湖·天璞
龙湖已入宁多年，作品圈粉无数，成为南京“龙民”心中的灯塔。2022年新品陆续上市，其中位于江北核心区首席门户的天璞， 每一位看完这个项目的人，都会异口同声表示：“天璞，有点东西！”
约139㎡户型给人“第一眼印象”的极致震撼：长达约6米级别的仿石纹通长陶瓷大板打造的电视背景墙，一直延伸到入户玄关。结合灯带及灰玻设计，托举出强烈的品质感、豪宅感。
坚持一气呵成+一镜到底的居住尺度体验。可以说是天璞这个小体量、高能级住区在室内空间延展手法运用上，给人的最直观印象。
代表着江核同类产品阵营中天花板战力的约139平户型（3+1房），在居住的“豪横”尺度上，一口气创下多项区域历史记录：
1，客餐厅LDK一体化设计，融合为公共活动面积约65平米的“大方厅”。
2，约6.6米大开间横厅，搭配片区唯一进深约1.85米宽景跑步式双阳台设计。
3，四开间朝南+主卧超大套房设计（开间约3.5米，进深约4.7米），自带超大飘窗、独立卫生间。“居住体验不亚于160平以上的大平层。”
中铁龙湖·宸阅府
在前不久南京最新一轮土拍中，软件谷G05地块经过一个小时，23轮竞拍才最终溢价成交，区域内毛坯限价更是上涨至历史新高3.9万/㎡，板块热度可见一斑。
位于这个热门板块正核纯新盘——中铁龙湖·宸阅府，自公开以来，持续霸屏，成为全网热议的焦点，吸引众多高知高质人群。
区别于一般项目，宸阅府不惜成本将南北向外立面做到统一，全部是仿石和金属一体板设计，大都会典雅与现代风格融合，层次感丰富，大气而庄重。 归家则是采用首层与地下车库层双大堂设计，首层大堂尊贵大气，门楣立面约15米宽，层高约4米，深咖色金属格栅和铝板设计，奢华气派；地下光厅大堂采用了铝板加铝格栅灯槽造型，配有感应照明，满满仪式感。真正做到了，归时有仪式感、居时有舒适度、累时有观景处、闲时有娱乐地。
而且当下南京楼市利好政策频出，赶快趁机收一套性价比好房吧。
